Propriétaire-bailleur : à quelles aides êtes-vous éligible ?
Selon l’Observatoire National de la Précarité Energétique (ONPE), 26% des locataires sont en situation de précarité énergétique. Ils paient des factures d’énergie importantes et ont souvent des sensations d’inconfort thermique. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez bénéficier de différentes aides lors des travaux de rénovation énergétique de votre logement. Cela permettra à votre locataire de faire baisser ses charges et d’améliorer son confort thermique. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les dispositifs auxquels vous avez le droit.
La Prime Énergie
La Prime Énergie est issue du dispositif CEE (Certificats d’Économie d’Énergie). Tout le monde est éligible à cette aide (propriétaire-bailleur ou occupant, locataire…). Elle est versée sous forme de prime à la fin des travaux de rénovation énergétique de votre logement, tels que :
- Des travaux d’isolation (de la toiture, des combles, des fenêtres, des murs ou du sol)
- L’installation d’un équipement de chauffage performant (chaudière à très haute performance énergétique, pompe à chaleur, chauffage au bois, chauffe-eau solaire individuel, chauffe-eau thermodynamique…)
- L’installation d’un système de régulation du chauffage (robinet thermostatique, système de régulation par programmation d’intermittence)
- L’installation d’un système de ventilation (VMC double flux, VMC simple flux hygroréglable)
Quel est le montant de la prime énergie ?
Le montant de la prime énergie n’est pas fixe. Il dépend :
- du type de travaux engagés (isolation, chauffage, régulation ou ventilation),
- de la région où se situe votre logement,
- de votre revenu fiscal de référence.
Les offres Coup de Pouce
Les primes Coup de pouce Chauffage permettent de payer les dépenses pour le remplacement d'un chauffage.
Elle vient bonifier la Prime Energie pour le remplacement d'une chaudière gaz ou fioul par l'installation :
- d’une chaudière biomasse,
- d'une pompe à chaleur (pac),
- d’un système solaire combiné
- d'un raccordement à un réseau de chaleur alimenté par un dispositif à énergie renouvelable.
Les propriétaires et locataires y sont éligibles. Elle peut aller jusqu'à 5 000 €.
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Demandez votre Prime Énergie : elle est gratuite, sans engagement et ouverte à tous
Quelles sont les conditions à remplir ?
Pour bénéficier de cette prime, certaines conditions sont à remplir :
- Vos travaux doivent être réalisés par un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE)
- Les matériaux utilisés doivent atteindre un certain niveau de performance
- Le logement que vous louez doit avoir été achevé il y a plus de 2 ans
- Vous ne devez avoir signé aucun devis avant d’effectuer votre demande de prime
- Ne pas avoir déjà accordé l’exclusivité de vos travaux à d’autres opérateurs/organismes dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie
MaPrimeRénov’
Lancée en janvier 2020, puis généralisée en octobre 2020, MaPrimeRénov’ a remplacé :
- le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE)
- l’aide « Habiter Mieux Agilité » de l’ANAH
Aujourd'hui, elle se sépare en deux programmes : MaPrimeRénov' Efficacité et MaPrimeRénov' Accompagné.
MaPrimeRénov' Efficacité finance des travaux de rénovation par geste, comme le changement seul du système de chauffage par exemple. Elle s’adresse à tous les ménages et peut être demandée par un propriétaire bailleur et même un syndic de copropriété. Cumulable avec la Prime Énergie, elle peut être demandée sur le site www.maprimerenov.gouv.fr.
Son montant varie selon :
- Des travaux réalisés
- Du revenu fiscal de référence (RFR) de l’occupant de l’appartement ou de la maison
- De votre lieu de résidence
Retrouvez les montants de cumul possibles entre la MaPrimeRénov' et la Prime Énergie dans les tableaux suivants. Un propriétaire peut demander MaPrimeRénov' pour 3 logements qui servent de résidence principale.
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné encourage les ménages à réaliser des rénovations importantes dans leur logement en finançant jusqu'à 70 000 € de travaux. L’aide est disponible pour tous les ménages, peu importe la classification énergétique de leur logement ou leurs revenus.
Quelles conditions remplir ?
Pour obtenir l'aide MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, votre logement doit :
- être situé en France métropolitaine et être votre résidence principale (occupé au moins huit mois par an), pendant au moins trois ans à compter de la date de demande du solde de la prime ;
- avoir plus de 15 ans.
- Pour bénéficier de cette aide, les propriétaires doivent se faire aider par un tiers de confiance : Mon Accompagnateur Rénov' ;
- Financer des travaux permettant un gain de deux classes énergétiques.
Cette aide permet donc de prendre en charge des travaux lourds. Cela peut être intéressant pour les bailleurs qui disposent d'une passoire thermique. En effet, ces logements énergivores sont progressivement interdits à la location.
La Loi Denormandie
La Loi Denormandie s'adresse aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif dans un quartier labellisé "Cœur de ville". Le logement ne doit pas avoir une valeur supérieure à 300 000 €, dans la limite de 5 500 € / m2.
Il s'agit d'une réduction d'impôt sur le logement en raison de travaux de rénovation énergétique réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2026.
Pour bénéficier de cette aide en tant que propriétaire bailleur, vous devez réaliser des travaux :
- Visant à améliorer l'efficacité énergétique du logement d'au moins 20 % en appartement et 30 % en maison individuelle ;
- réaliser deux types de travaux parmi les opérations suivantes : remplacement d'une chaudière ou du système de production d'eau chaude, isolation des combles, isolation des murs, installation de double-vitrage.
Le montant de la réduction d'impôt dépendra de la durée de mise en location du bien sur le marché. Plus vous choisissez de louer le bien longtemps, plus elle sera conséquente.
| Durée de mise en location du bien | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
L’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) est un emprunt bancaire. Il peut être réalisé dans n’importe quelle banque ayant signé une convention avec l’Etat. Il est destiné à financer vos travaux d’efficacité énergétique. Sa particularité réside dans le fait que ses intérêts sont pris en charge par l’État. Ainsi, vous pouvez emprunter jusqu’à 50 000 €, remboursable sur 20 ans, pour financer votre projet de rénovation énergétique, sans avoir à payer d’intérêts.
Que peut-il financer ?
Les travaux éligibles à l’éco-prêt sont nombreux : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de fenêtres, installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire…
Le montant de votre prêt varie en fonction des travaux que vous souhaitez réaliser :
- Pour une seule action (isolation de la toiture, par exemple), vous pouvez obtenir un prêt jusqu’à 10 000 €
- 20 000 € maximum pour deux actions (isolation de la toiture + installation d’une chaudière à très haute performance énergétique, par exemple) ;
- 30 000 € maximum pour trois actions ou plus ;
- 50 000 € pour une rénovation globale.
Quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ?
Les conditions pour bénéficier de cet éco-prêt sont les suivantes :
- Vous devez faire réaliser vos travaux par un professionnel RGE
- Votre logement doit avoir été construit il y a plus de deux ans
- L’habitation dans laquelle vous effectuez des travaux doit être destinée à être occupée à titre de résidence principale
Il peut donc tout à fait s’adresser à un propriétaire bailleur.
L'aide « Loc'Avantage » de l’ANAH
Louer mieux de l’ANAH est devenue Loc'Avantages. C'est un programme réservé aux bailleurs. Il octroie un avantage fiscal aux propriétaires- bailleurs désirant louer leur logement à des ménages modestes pour un loyer abordable. La convention signée avec l'ANAH doit présenter une durée minimale de 6 ans. Vous ne pouvez pas proposer le logement à un membre de votre famille.
Une déduction fiscale basée sur une décote des loyers
Le barème de l'ANAH prend en compte trois niveaux de loyers avec une décote, c'est à dire un prix de location inférieur à la valeur réelle du marché immobilier.
Les taux de décote fonctionnent ainsi :
- 15 % pour Loc1
- 30 % pour Loc2
- 45 % pour Loc3.
Comment se traduit la déduction fiscale ?
La déduction fiscale dépend des revenus du locataire, de la composition de son foyer mais aussi de la commune dans laquelle votre bien se trouve. Elle est plus importante si vous faite appel à de l'intermédiation locative.
| Niveau de loyers | Taux de réduction d’impôt correspondant sans intermédiation locative * | Taux de réduction d’impôt en intermédiation locative * |
|---|---|---|
| Loc 1 | 15 % | 20 % |
| Loc 2 | 35 % | 40 % |
| Loc 3 | N.A. | 65 % |
Comme l'explique l'ANAH "Tous les baux prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peuvent être éligibles à Loc’Avantages. Vous pourrez déposer votre dossier à partir du 1er avril 2022. La réduction d’impôt sera calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail."
Un simulateur a été mis en place par l'ANAH pour connaitre le plafond maximal de ressources du locataire.
Le déficit foncier
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à vos charges vous vous trouvez en situation de déficit foncier. Comme l'explique le Ministère de l'Economie "Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu".
A combien est plafonné le déficit foncier ?
Chaque année, un propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Cependant, il est possible de reporter le déficit supplémentaire sur :
- pendant 6 ans sur les revenus totaux ;
- pendant 10 ans sur le foncier.
Comment profiter de cet avantage fiscal ?
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devrez louer votre bien pendant au moins trois ans. Veillez à bien conserver les factures pour justifier toutes les charges déclarées.
Propriétaires-bailleurs : pourquoi est-il important d’entreprendre des travaux de rénovation ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous avez la responsabilité d’offrir un logement décent à vos locataires. Salubrité mais aussi confort thermique font partie de vos devoirs. Le gouvernement s’attaque au sujet des passoires thermiques et entend bien les voir disparaître dans les prochaines années.
Pour inciter les propriétaires de passoires thermiques à entreprendre des travaux de rénovation, dès le mois d’août, ils n’auront plus le droit d’augmenter les loyers des contrats en cours ou tacitement reconduits.
En outre, depuis le 1er janvier 2023, il ne sera plus possible de mettre en location un logement très énergivore classé G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction s’étendra progressivement à tous les logements classés G en 2025, F en 2028 puis E en 2034.
En améliorant les conditions de vie de vos locataires, vous les aider à réduire leurs factures d’énergie et par la même occasion, vous revalorisez votre bien immobilier. C’est un investissement de long terme qui vous permettra d’améliorer la rentabilité votre logement.
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En résumé :
- Il existe différentes aides à la rénovation thermique pour les propriétaires-bailleurs
- Elles permettent de faire baisser la facture de chauffage des locataires
- Le montant des aides est calculé sur la base du revenu de l’occupant. Si vous louez votre appartement ou votre maison à un ménage modeste, vous pouvez bénéficier d’aides bonifiées.
- Depuis le 1er janvier 2023, il n'est plus autorisé de mettre en location nouvellement sur le marché un logement très énergivore. Vous avez donc tout intérêt à réaliser des travaux.
Questions fréquentes
Un propriétaire bailleur peut-il demander le prêt avance rénovation ?
Le prêt Avance rénovation est un nouveau prêt bancaire destiné aux ménages modestes Lancé au 1er janvier 2022, il vient financer des travaux de rénovation énergétique. Pendant toute la durée du prêt les ménages ne remboursent que les intérêts. Le capital est remboursé "in fine" lors de la vente du logement ou au moment de la succession. Ce prêt ne concerne pas les bailleurs. Il est destiné aux propriétaires occupants.
Location : comment éviter les loyers impayés ?
Action Logement a mis en place un dispositif permettant de couvrir jusqu'à 36 mois d'impayés. Le dispositif Visale est gratuit pour le propriétaire et le locataire. Pour y souscrire, le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans ou être salarié de plus de 30 ans en contrat précaire avec un revenu inférieur à 1 500 € mois (en net).
Peut-on bénéficier de l'isolation à 1 € ?
Non. Les programmes d'isolation à 1 € ont été supprimés au 1er juillet 2021. Il n'est donc plus possible d'en bénéficier. Toutefois en cumulant la Prime Énergie et MaPrimeRénov', on peut disposer d'un reste à charge très faible.
