Tout savoir sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est une analyse technique de la consommation et de l’efficacité énergétique d’un bien. Elle est menée par un professionnel certifié. Un DPE est valable 10 ans, sauf cas exceptionnels.

Que contient-il ?

Ce document sert principalement à estimer la consommation énergétique et les taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement. C'est pourquoi, il contient une étiquette indiquant le classement du logement en termes de performances énergétiques. Cette étiquette va e A à G, A étant la meilleure note.

Il contient également d’autres informations, telles que :

• Les caractéristiques et le descriptif des équipements de chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, et ventilation
• La quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée par chaque équipement
• La quantité d'émissions de GES liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée
• La dernière attestation d'entretien annuel de la chaudière (si le logement en possède une)

Il peut aussi éventuellement contenir des informations quant à la capacité du logement à assurer un confort thermique en période estivale, ainsi que des recommandations et des conseils, à titre informatif, pour un bon usage du logement et de ses équipements. 

Quelle est sa durée de validité ?

Le DPE est valable 10 ans, sauf cas exceptionnels. En cas de revente ou de location de votre bien avant 10 ans, vous pouvez conserver l'ancien document. Si vous avez fait des travaux de rénovation, il est conseillé de le refaire puisque l'efficacité énergétique du logement a été améliorée. 

Quelle est la valeur juridique de ce document ?

Le DPE est opposable. Cela signifie que le propriétaire ou le bailleur engage sa responsabilité en fournissant le diagnostic. 

Concrètement, si le diagnostic n’est pas valide ou qu’il est erroné, le locataire ou futur propriétaire peut entamer une action en justice contre son bailleur ou l’ancien propriétaire. En cas d’erreur avérée, ce dernier pourra par exemple être condamné à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Zoom sur la réforme du DPE de 2021

En 2021, le DPE a subit une réforme majeure. Elle a changé le système des étiquettes et a rendu ce document plus important. 

Une durée de validité qui change ? 

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a posé des règles particulières pour les diagnostics réalisés avant cette date, diminuant leur durée de validité selon les modalités suivantes :

• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024

Etiquette énergie et étiquette climat

Auparavant, il induisait deux étiquettes énergie complémentaires :

• la classe énergie, ou étiquette énergie, dont l’indice de mesure est le kWh / m² / an
• la classe GES (gaz à effet de serre), ou étiquette climat, dont l’indice de mesure est le kg équivalent CO2 / m² / an

Depuis la réforme de 2021, ces deux étiquettes ont été fondues en une seule.

Un document désormais opposable

Avant le décret de janvier 2021, ce document avait une valeur informative. Désormais, depuis le mois de juillet 2021, le DPE a une valeur juridique.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Sa réalisation est obligatoire dans les cas suivants :

• La construction d'un nouveau bien ou d'une extension à un logement déjà existant ;
• La location d’un bien immobilier (dans ce cas, il n’est pas obligatoire de le mettre à jour s’il a été établi lors de la construction ou la vente du bien) ;
• La mise en vente d’un bien immobilier. 

Quel est le prix d'un DPE ?

L’ADEME (Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie), estime le prix d’un DPE entre 100 et 250 euros.

Qui paie la réalisation du DPE : locataire, acheteur ou propriétaire ? 

C'est au propriétaire de payer la réalisation du DPE dans un cadre de bail comme dans le cas d'une vente. Il ne peut pas exiger cela de la part de l'acquéreur ou du locataire. 

Comment trouver un prix qui me convienne ? 

Il est fortement conseillé de faire établir plusieurs devis, afin d’éviter de payer trop cher. Le mieux est de contacter plusieurs diagnostiqueur et de comparer les tarifs entre eux. Pour vous faire une idée de la qualité du travail du diagnostiquer, pensez à regarder les avis client.

Faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers en même temps : une bonne idée ? 

Faire réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termite, DPE, etc.) par un seul et même prestataire peut vous permettre de gagner du temps. Parfois, cela permet aussi de bénéficier de prix plus avantageux. 

Avant de signer le devis, évaluez le montant de chaque prestation et comparez le avec des prestations individuelles. Cela vous permettra de voir si vous êtes gagnant ou non. 

Donner un mandat exclusif à une agence immobilière

Certaines agences immobilières vous offrent le DPE si vous leur confiez votre bien en mandant exclusif. Cela peut être une stratégie pour vous éviter des frais supplémentaires. En revanche, vous ne pourrez pas bénéficier de l'expertise de plusieurs agences pour vendre votre bien. 

Propriétaire ou locataire : en demander la réalisation ?

Cela revient au propriétaire des lieux. Le diagnostiqueur en charge de réaliser ce diagnostic ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire, le futur bailleur, ou encore l’agent immobilier, afin d’assurer l'impartialité. 

Dans le cadre d’une construction neuve, c’est au maître d’ouvrage qu’incombe la réalisation du diagnostic de performance énergétique.

Quel professionnel pour le réaliser ?

Pour faire établir le diagnostic de performance énergétique de votre logement, vous devez obligatoirement faire appel à un professionnel spécialisé et certifié. Ce dernier a pour obligation de vous délivrer le diagnostic une fois qu’il a été établi. 

L’obligation de faire appel à un diagnostiqueur spécialisé

Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Ce professionnel certifié va devoir respecter des règles de compétences, d’assurance, d’indépendance et d’impartialité. 

Comment trouver un diagnostiqueur spécialisé ?

Pour trouver un professionnel spécialisé, vous pouvez consulter l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés mis à disposition par le Ministère de la Transition écologique 

Afin de vous donner une première idée des performances énergétiques de votre logement, vous pouvez réaliser une audit énergétique. 

La transmission à l’ADEME

Le diagnostiqueur doit ensuite transmettre les résultats à l’ADEME, qui va ensuite délivrer un numéro à 13 chiffres qui sera inscrit sur le diagnostic. Sans ce numéro, le document n'est pas valable.

Annonce immobilière : comment doit être indiqué le DPE ?

Il doit faire partie du dossier de diagnostic technique (DDT), un dossier immobilier dont le but est « de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes ». Il doit donc être remis à l'acquéreur ou au locataire en cas de vente ou location d’un bien. Des sanctions sont prévues s’il n'est pas conforme à la réglementation en place.

Le contenu des annonces immobilières

Les annonces de vente ou location immobilière doivent contenir des informations spécifiques sur la consommation énergétique du logement :

• Dans la presse écrite : les annonces doivent mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique, avec la mention des mots Classe énergie et Classe climat en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du reste de l'annonce
• Dans les agences immobilières : les annonces affichées doivent mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique, en couleur et de façon bien visible
• En ligne : les annonces doivent mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique, en couleur et de façon bien visible, aux dimensions 180 pixels x 180 pixels

Les sanctions prévues en cas d'oubli ou d'erreurs

Les sanctions prévues par la loi concernent autant le diagnostiqueur qui ne remplit pas bien le diagnostic, que le vendeur qui ferait appel à une personne non certifiée ou qui mentirait ou encore le professionnel de l’immobilier en charge de la location ou la vente du bien.

Le vendeur ou le bailleur

En cas de non-transmission du document, « l'acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts » comme le souligne la ville de Selles-sur-Cher. 

Dans le cas où l’annonce est mensongère, « l'acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts voire l'annulation de la vente ou du bail si l'annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations ».

Si le vendeur a recours à un diagnostiqueur non certifié, il peut se voir « infliger une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) ». 

Le diagnostiqueur

Si l'analyse est erronée « l'acquéreur ou le locataire peuvent faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts voire l'annulation de la vente ou du bail ».

Dans le cas où le diagnostiqueur exerce sans avoir de certification, « Le diagnostiqueur peut se voir infliger une amende de 1 500 € s'il exerce sans certification (3 000 € en cas de récidive) ». 

Si le diagnostic n’est pas transmis à l’ADEME, « le diagnostiqueur peut se voir infliger une amende de 1 500 € ». 

Le professionnel de l’immobilier

Sur toutes les annonces de vente ou location immobilière, le notaire et l'agent immobilier doivent « fournir l'information sur le classement de la performance énergétique du bien immobilier. Sans cette information, ils peuvent se voir infliger une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 € ».

Dans le cas où la vente est gérée par un notaire, ce dernier va engager sa responsabilité. S’il a validé une vente en sachant qu’il n’y avait pas de DPE ou que ce dernier contenait des informations mensongères, « l'acquéreur peut saisir le tribunal et obtenir des dommages-intérêts, voire l'annulation de l'acte de vente ».

Comment est calculé le DPE d'une maison ?

Il existe deux méthodes pour calculer un DPE :

• La méthode 3CL (ou conventionnelle). On prend en compte les caractéristiques du logement (qualité de l’isolation, matériaux, fenêtres, mode de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) pour déterminer la consommation du logement et pouvoir la comparer avec d’autres.
• La méthode par relevé de consommation ou « méthode des factures ». On regarde les consommations réelles des habitants du logement sur les 3 dernières années d’occupation en se basant sur leur facture de gaz, électricité, bois, fioul, etc. Cela donne une idée de la consommation du logement. Toutefois, chaque ménage ayant ses habitudes de consommation, cette méthode est jugée moins fiable.

Bon ou mauvais DPE : comment comprendre la note finale

Les logements les plus économes en énergie appartiennent à la classe A tandis que les plus énergivores font partie de la classe G, selon ce classement :

Il faut faire la différence entre l’énergie finale (celle que l’on consomme) et l’énergie primaire (celle qui permet la production de cette énergie). La note du DPE se base sur l’énergie primaire, donc celle qui autorise la production de l’énergie.

En résumé, s'il indique une note inférieure à la classe C, cela ne signifie pas toujours que le montant de la facture d’énergie sera élevé. Toutefois, en général, cela reste un bon indicateur sur la consommation de chauffage.

Audit énergétique, étude thermique, DPE : quelles sont leurs différences ?

Le diagnostic de performance énergétique ne doit pas être confondu avec l’étude thermique et l’audit énergétique. Ces deux autres documents ont d’autres fonctions.

L’étude thermique est une analyse qui intervient en amont du chantier. Dans le cadre d’une construction neuve, elle vient apporter des informations sur la consommation d’énergie du futur bâtiment. Elle fait partie des pièces obligatoires à déposer lorsque l’on demande un permis de construire.

L’audit énergétique ou bilan thermique est une étude bien plus poussée que le DPE. À l’aide d’une caméra thermique, un ingénieur thermicien vient mettre en relief tous les ponts thermiques de la maison. Puis, il réalise un plan d’action visant à améliorer l’isolation de votre logement.