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Rédigé par Matthieu H. - À jour le 09/08/2022

Vrai ✅ ou Faux ❌: Est-ce toujours intéressant d'acheter une passoire thermique en 2022 ?

Selon les derniers chiffres de l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique) le nombre de passoires thermiques s’élève à 5,2 millions de logements en France. Et les textes évoluent. Dès le 1er janvier 2023, les logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m2 ne seront pas considérés comme énergétiquement décents. Des interdictions se préparent, tant pour la vente que pour la location, dans le cadre de la loi Climat et résilience. Il est donc judicieux de se poser la question de la rentabilité, en amont de l’achat d’une passoire thermique. Investir dans une passoire thermique : est-ce une opportunité ou un risque ? Monexpert vous en dit plus à travers un VRAI / FAUX. 

🤔 Acheter une passoire thermique permet de faire une bonne affaire

✅ De plus en plus VRAI

Les passoires thermiques sont les biens immobiliers dont l'étiquette au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est classée F ou G. Ces logements sont très énergivores. Acheter une passoire thermique semble devenir de plus en plus intéressant financièrement parlant. Comme l'explique le site spécialisé Seloger.com "au niveau national, les appartements classés F et G subissent une décote de 13 % par rapport aux biens classés A et B".

Avec des prix souvent inférieurs, les biens qualifiés de passoires thermiques peuvent devenir attractifs. D'autant plus que certains propriétaires se préparent aux prochaines restrictions de location et décident de vendre. Cela peut vous pousser à emprunter moins et, souvent, moyennant un apport moins important.

🤔 Je vais devoir faire des travaux

✅ VRAI 

Une passoire thermique consomme énormément d'énergie. C'est pourquoi, pour que l'achat soit intéressant, il faut automatiquement entamer des travaux de rénovation énergétique. Isolation, réfection de la toiture, changement des fenêtres, mais aussi installation d’un système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) performant peuvent être réalisés, tout comme une amélioration de la ventilation. 

Si vous comptez habiter le bien, vous serez gagnant, grâce à d’importantes économies d’énergie et des factures en baisse. En outre, vous pourrez améliorer votre confort au quotidien. 

Dans le cas d'un investissement locatif, il convient de regarder l'évolution de la réglementation. Comme nous l'expliqueront plus en détail dans le point suivant, il va devenir de plus en plus difficile de louer des passoires thermiques. Les propriétaires-bailleurs sont donc engagés à rénover les biens mis en location. 

Enfin, si vous comptez revendre le bien, faites des travaux pour espérer une plus-value. En effet, 87% des acheteurs prêtent attention à l'efficacité énergétique d'un bien avant d'en faire l'acquisition. Notez également qu’un audit thermique sera bientôt nécessaire pour la vente d’une passoire thermique (voir plus bas). 

Je peux louer une passoire thermique

❌ Bientôt FAUX 

Pour le moment, une passoire thermique peut être proposée à la location. Mais les règles vont, dans quelques années, changer. Dès 2023, il ne sera plus possible de louer des logements qui dépassent le seuil d’indécence énergétique, ayant une consommation supérieure à 450 kWh/m2 par an, les logements classés G. L’interdiction s’étend aux logements :

  • classés F (consommation supérieure à 330 kWh.m2 par an) en 2028 
  • classés E (consommation supérieure à 250 kWh.m2 par an) dès 2034.

Ces interdictions concernent les nouvelles locations.

Concernant les loyers, la loi change aussi. Dès le 25 août 2022, il ne sera plus possible d’augmenter les loyers des logements classés F et G, dans le cadre de la loi Climat et résilience. Cela ne concerne pas les locations en cours, mais s’appliquera lors d’une remise en location ou d’un renouvellement de bail. 

🤔 Je peux bénéficier d’aides pour rénover le bien

✅ VRAI 

Heureusement, la rénovation énergétique d’un bien ne se fait pas sans aide. Plusieurs dispositifs ont été mis en place comme MaPrimeRénov’, accessible à tous les ménages et dont le montant est calculé suivant les ressources du foyer. Proposée par l'ANAH, l’agence nationale de l’habitat, cette aide remplace l'ancien CITE (crédit d’impôt transition énergétique).

MaPrimeRénov’ est cumulable avec d’autres aides, comme la Prime Énergie Monexpert. Celle-ci est versée dans le cadre des CEE (Certificats d’économies d’énergie). De nombreux autres dispositifs d’aide existent pour encourager les ménages : l’Éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ), le taux de TVA réduit ou même des aides locales.

💡 À noter : pour pouvoir bénéficier de la plupart de ces aides, vos travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement). 

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🤔 Certaines aides sont réservées aux propriétaires bailleurs 

✅ VRAI 

Certaines aides sont réservées aux propriétaires-bailleurs et permettent de financer un investissement locatif. Il s'agit avant tout d'avantages fiscaux. C'est le cas de la Loi Denormandie ou du déficit foncier. Ils permettent de réduire l'imposition sur le revenu du propriétaire bailleur. 

🤔 Je suis propriétaire d’une passoire thermique, je dois simplement réaliser un DPE avant la vente

❌ bientôt FAUX

Attention, les vendeurs de passoire thermique seront très prochainement soumis à de nouvelles obligations. Il est aujourd’hui obligatoire de fournir un DPE, un diagnostic de performance énergétique, avant une vente. Ce document sert à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre du bien.

Mais dès le 1er avril 2023, les propriétaires d’une passoire thermique vont devoir, en plus, fournir un audit énergétique. Sont concernés les logements affichant un DPE F ou G. Dès le 1er janvier 2025, les logements classés E devront en fournir un, puis le 1er janvier 2034 pour les logements classés D. Cet audit est plus précis que le DPE et précisera notamment la répartition des déperditions thermiques. Un plan de travaux de rénovation énergétique sera également proposé.

Bon à savoir : La réalisation d'un bilan énergétique devait être mise en place le 1er septembre 2022. Le 3 août, Olivier Klein, Ministre du logement a indiqué que l'échéance a avait été reportée en avril 2023. 

📋 En résumé :

  • Avec de nouvelles interdictions à venir, des propriétaires se séparent de leur bien immobilier si celui-ci est considéré comme une passoire thermique. Des opportunités immobilières peuvent donc apparaître.
  • Mais il faut garder en tête que ces biens vont nécessiter des investissements, tant si vous voulez louer que si vous comptez revendre l’appartement ou maison. 
  • Ces travaux de rénovation énergétique sont encouragés et même soutenus via plusieurs aides financières, dont certaines sont cumulables !
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❓ Questions fréquentes

Un locataire peut réaliser des travaux de rénovation dans un logement ?

En tant que locataire, il est possible de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour augmenter votre confort. Un décret publié le 20 juillet 2022 au Journal Officiel autorise les locataires à effectuer ces travaux en l’absence d’une réponse du bailleur, au bout de deux mois. 

Si vous voulez acheter une passoire thermique pour en faire votre maison de vacances, sachez que vous pouvez bénéficier de certaines aides comme la Prime Énergie Monexpert ou la TVA à taux réduit. 

Depuis la réforme de 2021 du DPE, ce document est devenu opposable. S'il est erroné au moment de la vente, l'acheteur peut se retourner contre le vendeur et lui demander des dommages et intérêts voire une annulation de la vente. 

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À propos de l'auteur : Matthieu H.

Après plusieurs années dans diverses entreprises du BTP, j'ai tout quitté pour me lancer dans l’aventure de Monexpert. Ce fut, pour moi, l’opportunité de transmettre mon savoir-faire et mes connaissances auprès des particuliers.

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