Logement insalubre, logement indécent : quelles sont les différences ?

Logement insalubre : définition

D'après la définition de l’Anil (Agence nationale pour l’information du logement), un logement insalubre « est dangereux pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation ou lorsqu’il comporte des revêtements dégradés contenant du plomb, des concentrations supérieures aux seuils autorisés et susceptibles d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur ». Ce logement met aussi en péril la santé du voisinage.

Les articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique précisent les normes minimales à respecter pour disposer d'un logement sain.

Logement indécent : définition

Comme le logement insalubre, le logement indécent "comporte des risques pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants, ou n’est pas doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation", d'après la chambre des Notaires de Paris.

Toutefois, il revêt un caractère moins urgent puisqu'il ne met pas forcément en danger l'ensemble du voisinage.

Logement insalubre ou indécent : comment le dénoncer ?

En cas de logement insalubre ou indécent, il convient de contacter la préfecture dont vous dépendez ou bien le numéro gouvernemental "Info logement indigne" : 0 806 706 806. 

Le logement fera l'objet d'une inspection. En effet, comme l'explique le ministère de l'Intérieur, "un rapport du directeur général de l'Agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC) doit constater s'il y a insalubrité ou non". Il remet ensuite le rapport au préfet qui décide des mesures à prendre. Ce dernier peut obliger le propriétaire à rénover ou procéder à une démolition.

Logement décent : quelles sont les règles à respecter ?

Pour éviter que le logement soit insalubre ou indécent, il faut qu'il soit habitable et garantisse la sécurité et la bonne santé des occupants. Dans cette optique, il est nécessaire que celui-ci respecte certaines règles. Voici les obligations minimales du bailleur.

Une étanchéité à l'air

Tout d'abord, le logement doit être étanche à l'air. On dit qu'il doit assurer "le clos et le couvert". La charpente et les murs doivent donc être exempts d'infiltrations d'eau.

Des équipements d'éclairage, de chauffage et de production d'eau chaude fonctionnels

En outre, le locataire doit pouvoir s'éclairer, se chauffer et disposer d'eau chaude. Le logement doit donc disposer d'équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité réglementaires et fonctionnelles. L'installation électrique doit aussi être faites dans le respect des normes en vigueur.

De la lumière naturelle suffisante

Le logement doit bénéficier de suffisamment de fenêtres pour bénéficier de la lumière du jour. Pour lutter contre la pollution intérieure, ces fenêtres doivent pouvoir être ouvertes afin d'avoir accès à l'air extérieur. Pour favoriser le renouvellement de l'air intérieur, il est aussi possible d'installer un système de ventilation.

Une surface minimale

Un logement décent doit mesurer au moins 9 mètres carrés et disposer d'une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum.

Une performance énergétique minimale

En outre, le logement doit respecter une performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2023, la mise en location d'une passoire thermique consommant plus de 450 kWh/m²/an est interdite.

Un logement exempt de nuisibles ou de parasites

Enfin, cela semble évident, mais le logement doit être exempt de nuisibles et de parasites (souris, insectes, champignons...). Ces derniers peuvent avoir des conséquences désastreuses sur la santé des occupants.

Logement insalubre ou logement indécent : comment le rénover ?

Pour rénover un logement insalubre ou indécent, il convient de vérifier que le bien ne présente aucun risque pour la santé des occupants, ni celles des voisins. Ensuite, il faudra procéder à une rénovation thermique et à une vérification des circuits électriques.

1. Diagnostic plomb et diagnostic amiante

Pour commencer, vous pouvez vérifier que le logement ne dispose pas de peintures au plomb, ni d'amiante, en faisant établir les diagnostics nécessaires. Si le bien présente des traces d'éléments toxiques, il faut procéder à un désamiantage et à un traitement du plomb.

2. Dératisation et désinfection

Si le logement est sujet à une invasion de parasites, il faut impérativement faire intervenir un professionnel désinsectiseur ou dératiseur.

3. Rénovation énergétique

Enfin, pour respecter les critères de décence et améliorer les performances énergétiques de votre logement, vous pouvez réaliser des travaux de rénovation thermique. Cela passe par :

• L'isolation des murs et de la toiture ;
• Le remplacement des vitrages simples par du double vitrage ;
• La mise en place d'un dispositif de chauffage écologique et performant ;
• L'installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire efficace ;
• La mise en place d'une VMC double flux.

Afin de savoir comment prioriser les travaux, le mieux reste d'effectuer un audit énergétique.

Rénover un logement insalubre ou indécent : quelles aides ?

Plusieurs dispositifs d'aides existent pour minimiser les frais à engager lors d'une rénovation d'un logement insalubre ou indécent. Voici les principaux programmes disponibles.

Les aides à la rénovation thermique

Les aides à la rénovation énergétique permettent d'améliorer les performances du logement. Parmi les principales, on trouve :

• La Prime Énergie Promee : issue des Certificats d'économies d'énergie (CEE), elle sert à rénover des biens construits depuis plus de 2 ans.
• MaPrimeRénov' : aide de l'Anah (Agence nationale de l’habitat), elle finance des travaux dans un logement principal construit depuis plus de 15 ans.
• MaPrimeRénov' Sérénité : réservée aux ménages modestes, cette aide plafonnée à 17 500 € finance des travaux de rénovation globale visant à induire 35% de gain de performance énergétique.
• L'éco-prêt à taux zéro : ce crédit avec taux d'intérêt nul permet de financer des travaux dans un logement principal de plus de 2 ans. D'un montant maximal de 50 000 €, il est remboursable sur 20 ans.

Les aides de l’Anah

Les aides Habiter sain et Habiter serein de l'Anah peuvent financer des travaux d'amélioration de l'habitat. Pour lutter contre l'habitat indigne, elles peuvent financer :

• La rénovation des réseaux d’eau, d'électricité ou de gaz ;
• La réfection d'une charpente ou d'une toiture ;
• L'installation d'une salle de bain, etc.

Les aides locales

Certaines collectivités locales (mairie, département ou région) proposent des aides pour les logements insalubres ou indécents. Cela passe parfois par une exonération de taxe foncière ou encore des subventions et primes.

Les aides des associations

Enfin, des associations comme la fondation Abbé Pierre ou Habitat et Humanisme sont spécialisées dans la lutte contre le mal-logement. Elles disposent parfois de programmes d'aides financières ou d'accompagnement administratif et technique à destination des ménages.