Interdiction location passoires thermiques : existe-t-il des exceptions ?
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus mettre en location des passoires thermiques dont la consommation d'énergie primaire dépasse le seuil de 450 kWh / m² / an. Existe-t-il des exceptions à la règle ? Promee vous répond dans ce vrai / faux.
J'ai déjà un locataire dans mon logement, je suis obligé de le rénover pour qu'il reste ?
❌ Faux
La loi ne s'applique pas pour les contrats en cours. Si vous louez un logement classé G depuis une date antérieure au 1er janvier 2023, votre locataire peut rester sans que vous deviez impérativement tout rénover. En revanche, vous ne pouvez plus augmenter le loyer.
Mon bien se trouve dans un monument classé, je suis obligé de le rénover pour le louer ?
❌ Faux
La préservation du patrimoine fait partie des exceptions pour l'interdiction de mise en location d'une passoire thermique. Dans le décret paru au Journal officiel du 9 avril 2022, une exception peut être accordée si la réalisation des travaux conduit à "des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les sites inscrits ou classés, les sites patrimoniaux remarquables ou encore les abords des monuments historiques."
Les travaux de rénovation sont trop lourds financièrement, je peux toujours louer mon bien ?
✅ Vrai dans certains cas
Oui, malgré les critères de décence énergétique, un bien peut rester louable si les travaux à prévoir "excèdent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier". Toutefois, sachez qu'aujourd'hui, il existe de nombreuses aides à la rénovation pour les propriétaires-bailleurs.
Cumulées, des subventions comme MaPrimeRénov' ou la Prime Énergie Promee peuvent prendre en charge jusqu'à 90% du montant des travaux.
La copropriété refuse d'engager des travaux, je peux encore louer mon bien ?
✅ Vrai
Si le propriétaire-bailleur d'un logement en copropriété souhaite rénover les parties communes de l'immeuble mais que d'autres propriétaires refusent de participer aux travaux, il devra prouver qu'il a fait tout son possible pour améliorer les performances énergétiques de son lot.
Il devra aussi prouver que les travaux effectués dans les parties privatives n'ont pas suffi à atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis, à savoir une consommation d'énergie de moins de 450 kWh / m² / an.
Je veux isoler la façade d'une passoire thermique mais la mairie m'en empêche, je ne peux plus louer ?
❌ Faux
La loi prévoit une exception si les travaux ne sont "pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur implantation". Il en va de même si vous voulez engager des travaux sur un mur mitoyen et que le voisin refuse.
Toutefois, il faudra réaliser les travaux sur les zones sur lesquels vous pouvez en faire afin d'améliorer au maximum les performances du bien.
En résumé :
- Si vous louez un logement classé G avant le 1er janvier 2023, vous pouvez conserver votre locataire sans tout rénover, mais vous ne pouvez plus augmenter le loyer ;
- La préservation du patrimoine est une exception à l'interdiction de mise en location d'une passoire thermique ;
- Si les travaux de rénovation excèdent 50% de la valeur vénale du bien, le logement peut toujours être loué ;
- Si la copropriété refuse d'engager des travaux, le propriétaire-bailleur doit prouver qu'il a fait tout son possible pour améliorer les performances énergétiques de son lot ;
- Si la rénovation entre en conflit avec le droit des sols ou le plan local d'urbanisme, alors le bien peut toujours être loué.
Questions fréquentes
Est-il avantageux d'acheter une passoire thermique ?
Oui, cela peut s'avérer avantageux puisque le prix au m² est souvent moins cher pour ces logements. En revanche, il faut engager des travaux pour minimiser la consommation énergétique de l'appartement.
Qu'entend-on par passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement énergivore classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2023, il n'est plus possible de louer les pires passoires thermiques notées G, dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh / m² / an.
Quels travaux réaliser pour rénover une passoire thermique ?
En général, il convient d'améliorer l'isolation, le chauffage et la ventilation. Pour savoir comment rénover votre logement, le mieux reste de réaliser un audit énergétique. Il devient obligatoire au 1er avril 2023 dans le cas d'une mise en vente d'une passoire thermique.
