Décence énergétique : critères et interdiction de location
La décence énergétique est un nouveau paramètre à prendre en compte au moment de mettre en location un logement. Ce critère permet de mettre en avant la performance énergétique du logement pour s'assurer que celui-ci ne consomme pas trop. En effet, un logement très énergivore est souvent signe de factures de chauffage très élevées et de manque extrême de confort. On parle alors de "passoires thermiques". Certains passoires thermiques sont désormais interdites à la location. Mais la réglementation évolue. Comment faire pour atteindre les critères de décence énergétique ? Quelles sont les aides disponibles ?
Décence énergétique : quelle définition ?
Pour comprendre la décence énergétique, il convient d'abord de faire le point sur ce qu'est la décence d'un bien. Selon la définition du service public "Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements."
La décence énergétique est donc un seuil au delà duquel un logement est jugé peu vivable car assurant trop peu de confort par rapport à la quantité d'énergie dépensée. Aujourd'hui, le seuil d’indécence énergétique fixé à 450 kWh/m2 par an d'énergie finale.
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Décence énergétique : quels sont les logements interdits à la location ?
Progressivement les biens jugés indécents au niveau énergétique sont retirés du parc locatif. Une mesure qui entre dans le cadre de la loi énergie climat. Pour les autorités publiques, c'est un moyen d'encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation.
Les passoires thermiques G+ interdites à la location depuis le 1er janvier 2023
Depuis le 1er janvier 2023, il n'est plus autorisé de mettre nouvellement en location un bien qui consomme plus de 450 kWh d'énergie finale par m2 et par an. Il s'agit de logement dit G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces passoires thermiques sont en effet synonymes d'inconfort mais aussi de factures d'énergie particulièrement élevées.
Un calendrier progressif pour les logements classés G, F et E
La réglementation évolue et, progressivement, les logements énergivores sont exclus du parc locatif. Ces interdictions de locations des passoires thermiques se feront selon le calendrier suivant :
- En 2025, tous les logements classés G au DPE
- En 2028, tous les logements classé F
- En 2034, les logements classés E.
Pour contourner cette interdiction, les propriétaires bailleurs n'ont pas d'autres choix que d'engager des travaux de rénovation.
Comment sortir son logement de l'état de passoire thermique ?
Pour que votre logement reste dans les critères de décence énergétique, il est parfois indispensable de mener des travaux de rénovation énergétique. Voici comment procéder :
1. Réaliser un audit énergétique
Faites appel à un professionnel pour effectuer un audit énergétique de votre logement. Cela permettra d'identifier les principales sources de déperditions de chaleur et les ponts thermiques. L'audit sera assorti d'un plan de travaux adapté à votre logement et d'un budget prévisionnel.
2. Entamer des travaux d'isolation
En général, la première recommandation de l'audit reste d'isoler le logement. En isolant les zones de déperditions thermiques, on favorise un maintien de l'air chaud à l'intérieur du logement l'hiver et on garde le logement au frais l'été.
3. Changer de système de chauffage
Une fois l'isolation refaite, pour améliorer le confort des occupants et diminuer la consommation d'énergie, on peut installer un nouveau dispositif de chauffage. En optant pour une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse, on peut considérablement renforcer les performances du logement.
4. Améliorer la ventilation
Enfin, l'amélioration de la ventilation permet de lutter contre la pollution intérieure. Elle permet de faire tomber le niveau d'humidité de la maison ou de l'appartement et d'éviter la formation de condensation ou moisissures. En outre, un air sec est plus facile à chauffer. On prévient donc les surconsommation au niveau du chauffage.
Quel est le prix d'une rénovation globale ?
Le budget à allouer à une rénovation globale dépend de l'état global du bien et de l'objectif à atteindre. Le plus performant reste d'opter pour une rénovation BBC (bâtiment basse consommation). Pour cela, selon l'association Effinergie, une rénovation BBC se situe autour de 366 € HT du m2.
Quelles aides pour améliorer la décence énergétique d'un bien ?
Quand on souhaite se lancer dans des travaux de rénovation globale, on peut bénéficier d'aides. Voici les principales
La Prime Énergie Promee
La Prime Énergie Promee est issue du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Elle permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement :
- Construit depuis plus de 2 ans
- Situé en France.
Cumulable avec MaPrimeRénov’, le montant de la Prime Énergie Promee dépend de vos revenus et des travaux engagés.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ fait partie des aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Elle permet de financer des travaux dans une résidence principale achevée depuis plus de 15 ans.
Son montant dépend votre niveau de revenus et votre lieu de résidence. Elle peut aller jusqu'à 20 000 € sur 5 ans. Pour vous donner une idée du montant des primes cumulées, voici quelques tableaux de simulation.
L’éco-prêt à taux zéro
L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) est un emprunt bancaire à taux zéro. D’un montant maximal de 50 000 €, il est remboursable sur 20 ans. Ce crédit est ouvert à tous. Il est proposé par des banques ayant signé un accord avec l'Etat.
La Loi Denormandie
La Loi Denormandie s'adresse aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif dans un quartier labellisé "Cœur de ville". Le logement ne doit pas avoir une valeur supérieure à 300 000 €, dans la limite de 5 500 € /m². Cette réduction d'impôt est valable jusqu'au 31 décembre 2023.
Pour bénéficier de cette aide en tant que propriétaire bailleur, vous devez réaliser des travaux permettant améliorer l'efficacité énergétique du logement d'au moins 20 % en appartement et 30 % en maison individuel.
Le montant de la réduction d'impôt dépendra de la durée de mise en location du bien sur le marché. Plus vous choisissez de louer le bien longtemps, plus elle sera conséquente.
Durée de mise en location du bien | Réduction d'impôt |
|---|---|
6 ans | 12 % du prix du bien |
9 ans | 18 % du prix du bien |
12 ans | 21 % du prix du bien |
Le déficit foncier
Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles au déficit foncier. En effet, si les revenus fonciers sont inférieurs aux charges, le propriétaire se trouve en situation de déficit foncier.
Chaque année, il peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, pensez à louer votre bien pendant au moins trois ans. Pensez à bien garder les factures pour justifier toutes les charges déclarées.
La TVA à 5,5%
La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux de rénovation sur la main d'œuvre et le matériel. Pour cette aide, il n'est pas obligatoire de faire appel à un professionnel RGE. Toutefois, c'est fortement conseillé pour assurer la qualité du chantier.
En résumé :
- Un logement est jugé énergétiquement décent si sa consommation d'énergie finale ne dépasse pas 450 kWh/m2 par an.
- À partir du 1er janvier 2023, les logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m2 par an (classés G+) sont interdits à la location.
- Les interdictions s'élargiront aux logements classés G dès 2025, F en 2028, et E en 2034.
- Pour rester dans les critères de décence, il est conseillé de faire un audit énergétique, des travaux d'isolation, changer le système de chauffage, et améliorer la ventilation.
- Les propriétaires peuvent accéder à des aides telles que la Prime Énergie Promee, MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, la Loi Denormandie, le déficit foncier, et la TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une passoire thermique ?
Oui il est tout à fait possible de vendre une passoire thermique. Pour cela, il est obligatoire depuis le 1er avril 2023 de procéder à un audit énergétique.
DPE vierge : comment savoir si le logement est décent ?
Un logement avec un DPE vierge est automatiquement considéré comme indécent. Pour en connaitre le niveau de consommation, le propriétaire devra faire établir un nouveau DPE.
Où trouver le DPE en tant que locataire ?
Le DPE doit impérativement être fourni au moment de signer le contrat de bail. Si vous ne l'avez pas eu, demandez à votre propriétaire de vous le transmettre.
